Процедура

Земля без торгов: все основания, а не только статья 39.18

2 мин чтения · обновлено 18 августа 2026

«Без торгов» это не одна процедура, а четыре разные, и путать их дорого. Одни основания дают участок в собственность, другие только в аренду, и лишь малая часть из них вообще попадает в извещения на torgi.gov.ru.

Четыре разных «без торгов»

Земельный кодекс описывает не одну льготную дорожку, а несколько независимых. Они отличаются и правом, которое вы получите, и тем, к кому вообще применимы. Первый вопрос, на который стоит ответить: вам нужен участок в собственность или достаточно аренды.

Статья	Что даёт	Кому чаще всего
39.3	продажа в собственность за деньги	собственнику здания на участке, гражданину по статье 39.18
39.5	передача в собственность бесплатно	льготным категориям по федеральным и региональным законам
39.6	аренда	самый длинный перечень случаев, от завершения стройки до КФХ
39.10	безвозмездное пользование	специалистам в сельской местности, религиозным и казённым организациям

Собственник здания имеет исключительное право

Если на участке стоит зарегистрированный дом или иной объект, принадлежащий вам, участок под ним нельзя выставить на аукцион: статья 39.20 отдаёт исключительное право на его выкуп или аренду именно собственнику постройки. Это самое частое основание из всех перечисленных.

Что из этого видно в извещениях

Здесь и лежит главная развилка, о которой почти нигде не написано. Большинство оснований без торгов не публикуются вовсе: вы просто приходите в администрацию с заявлением, и никакого извещения по вашему участку в природе не существует.

Публикуется ровно один случай, зато он и единственный, который открыт любому гражданину без особого статуса. Это статья 39.18: администрация объявляет, что готова предоставить участок под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта, садоводство или крестьянское хозяйство, и ждёт заявления тридцать дней. Пришёл один человек, договор заключат с ним без торга.

Извещения по статье 39.18, где идёт приём заявлений

Это те самые случаи, когда конкурента может не оказаться вовсе

Открыть

Порядок для непубликуемых оснований

1
Понять, какое основание ваше
От него зависит всё остальное: и перечень документов, и право, которое вы получите, и цена. Основание придётся назвать в заявлении прямо, со ссылкой на подпункт.
2
Найти участок и проверить, свободен ли он
Участок должен быть либо уже образован и стоять на кадастровом учёте, либо его предстоит образовать. Во втором случае сначала идёт предварительное согласование.
3
Подать заявление в администрацию
Через МФЦ, портал госуслуг или напрямую. Отказ должен быть мотивированным, и перечень оснований для отказа закрытый: он приведён в статье 39.16.
4
Заключить договор
Проект договора администрация направляет сама. Цена продажи без торгов определяется нормативно, а не рынком, и обсуждению не подлежит.

Чего «без торгов» не означает

Не означает «бесплатно». Бесплатная передача это отдельная статья и отдельный перечень льготников.
Не означает «быстро». Если участок не образован, кадастровые работы и учёт занимают месяцы, и оплачивает их заявитель.
Не означает «без конкурентов». По статье 39.18 конкурент может прийти в последний день срока, и тогда назначат аукцион.
Не означает «любой участок». Земля должна быть свободна от прав третьих лиц и допускать запрошенное использование по зонированию.

Вопросы

Можно ли получить без торгов участок, который уже выставлен на аукцион

Нет. Если извещение о торгах опубликовано, участок предоставляется по их результатам. Исключение только одно: аукцион признан несостоявшимся, и тогда договор заключают с единственным участником по начальной цене.

Где посмотреть полный перечень оснований

В самих статьях 39.3, 39.5, 39.6 и 39.10 Земельного кодекса: там закрытые перечни случаев. Региональные законы могут добавлять льготные категории, но не могут расширять перечень видов права.

Почему на torgi.gov.ru нет моего основания

Потому что публикации оно и не требует. Извещение обязательно только для торгов и для процедуры по статье 39.18. Всё остальное идёт заявлением в администрацию без публичного объявления.

Это объяснение общего порядка, а не юридическая консультация. Условия конкретного лота задаёт организатор торгов, и опираться при подаче нужно на извещение на torgi.gov.ru.

Читайте дальше

Без торгов по ст. 39.18

Как получить землю без аукциона: кому положено, как подать заявление, сколько ждать и что делать, если желающих оказалось несколько.

Предварительное согласование

Когда нужно предварительное согласование по статье 39.15, что приложить к заявлению, сколько ждать решения и по каким причинам чаще всего отказывают.

Бесплатная земля

Разбор без обещаний: какие основания дают землю бесплатно, кто под них подходит и что делать всем остальным, кому бесплатно не положено.